Dans quelles régions investir dans une passoire thermique est le plus rentable?

Face à la baisse du pouvoir d’achat immobilier, certains acquéreurs hésitent à se tourner vers des biens décotés, à savoir des passoires thermiques. Une stratégie qui peut s’avérer payante, à condition d’être très attentifs.

Taux immobiliers qui progressent fortement, prix immobiliers qui ne baissent pas suffisamment : le pouvoir d’achat immobilier des ménages recule. Pour pouvoir accéder tout de même à la propriété, certains Français hésitent à se tourner vers l’achat de passoires énergétiques. Une opération qui peut se révéler rentable, constate dans sa dernière étude Heero, spécialiste de la rénovation énergétique, à condition de cibler les bonnes régions.

Ainsi, Heero a dressé la carte de France des décotes de prix entre un logement F ou G et un logement D (à partir des données issues de la valeur verte des Notaires, France métropolitaine hors Corse). Il existe ainsi jusqu’à 19% d’écart de prix en Aquitaine entre les logements considérés comme des passoires et les logements plus économes, 14% dans le Grand Est, en Occitanie et dans le Centre Val-de-Loire et 12% en Bretagne, dans les Hauts-de-France et en Bourgogne-Franche-Comté. 11% en Pays de la Loire, 10,5% en Provence-Alpes-Côte d’Azur et 9% en Normandie. En Ile-de-France, en raison du manque d’offres de biens, la décote n’est que de 5%. Et en Auvergne-Rhône-Alpes de 6%.

L’enveloppe « travaux » à considérer

Romain Villain, DG de heero, précise: « Dans un contexte de hausse des taux de crédit entrainant une baisse de la capacité d’emprunt, alors que les prix ne se sont pas encore ajustés dans les mêmes proportions, faire le choix d’investir dans une passoire thermique peut permettre d’obtenir jusqu’à 20 % de décote sur le bien. Cela offre aussi la possibilité aux acheteurs d’acquérir une surface plus grande pour le même budget, ce qui va en accroitre la rentabilité. Certes, une enveloppe budgétaire “travaux” est à considérer, mais pour cela, il y a des aides et des déductions fiscales attractives ».

En effet, il existe les certificats d’économies d’énergie (le logement doit avoir plus de 2 ans et les travaux d’isolation ou de chauffage doivent être réalisés par un artisan RGE. Le montant de la subvention dépend des travaux réalisés et de la zone géographique) et MaPrimeRénov’ (le logement doit avoir plus de 15 ans et les travaux doivent être également réalisés par un artisan RGE. Le dispositif est éligible pour jusqu’à 3 logements par propriétaire bailleur. Le montant est calculé selon les revenus et le gain écologique des travaux, avec des bonus possibles de 500 € à 1 500 € si les travaux permettent de sortir du statut de passoire thermique et un bonus de 500 à 1 500 € si l’étiquette A ou B du DPE est atteinte).

Les biens à privilégier

Heero donne un exemple. Une famille de deux enfants avec 60.000 euros de revenu fiscal de référence achète une maison de 92m² à Tinqueux, en périphérie de Reims, avec un DPE de F. Le prix d’achat st de 280.000 euros, soit 14% de moins qu’une maison équivalente avec un DPE D. Le ménage va réaliser différents travaux afin d’atteindre un DPE de C : Isolation des combles perdus et rampants, isolation des murs par l’intérieur, installation d’une pompe à chaleur air/eau, changement des radiateurs, installation d’un système d’eau chaude sanitaire solaire, mise en place d’une VMC, changement des fenêtres et volets. Le montant total des travaux est de 50.252 euros. Le montant total des aides est de 11.814 euros, soit 23,50% du montant des travaux.

Grâce à la réalisation de ces travaux, le DPE passe en C. En cas de revente, la maison ne subira plus la décote de 14% lié au DPE F par rapport à un DPE D, et aura même un gain de valeur de 9% de valeur par rapport à la classe D. La nouvelle valeur à la revente sera de 344.400 euros, hors frais d’agence. Le gain de valeur est de 64.400 euros. Les travaux ayant coûté 38.438 euros, le ménage aura gagné 26.000 euros.

Romain Villain précise bien qu’il faut investir sur les biens pour lesquels il y a le plus de potentiel de retour sur investissement lors d’une opération d’achat et rénovation de passoire thermique, à savoir « les maisons individuelles avec de petites surfaces, à prix très raisonnable. Il faut privilégier les biens situés à entre 20 et 40 km d’une grande ville, proches tout de même des bassins d’emploi, dans des régions par exemple tel que la Nouvelle Aquitaine, le Centre Val-de-Loire et le Grand Est dans lesquelles la plus-value verte potentielle est la meilleure ».