Unibail-rodamco-westfield : Le retour du dividende chez Unibail-Rodamco-Westfield emballe la bourse

(BFM Bourse) – L’exploitant de centres commerciaux a annoncé ce jeudi le retour d’une distribution à ses actionnaires, trois années après l’avoir suspendue. Ce qui envoie un signe de confiance.

L’une des plus petites capitalisations du CAC 40 (9,85 milliards d’euros) occupe le haut de l’affiche ce jeudi. L’exploitant de centres commerciaux Unibail-Rodamco-Westfield (URW) s’adjuge 6% vers 15h, signant la plus forte hausse de l’indice parisien.

La foncière a dévoilé ses résultats annuels jeudi matin. Une annonce se démarque particulièrement : le retour d’un versement du dividende. La société propose de verser un coupon de 2,5 euros par action au titre de l’exercice 2023 qui serait versé en mai, sous réserve d’approbation des actionnaires lors de la prochaine assemblée générale.

>> Accédez à nos analyses graphiques exclusives, et entrez dans la confidence du Portefeuille Trading

Révolution de palais

À lire aussi

URW avait décidé de suspendre le versement de son dividende au titre de ses exercices 2020, 2021 et 2022 à la suite de la révolution de palais que le groupe avait connu à l’automne 2020. Une lutte opposant alors un groupe d’investisseurs mené par Xavier Niel à l’ancienne direction s’était conclue par la victoire des premiers cités.

Conséquence de cet épisode: la gouvernance de la société (et son management) a été entièrement renouvelée et la stratégie revue en profondeur. Plutôt que de procéder à une augmentation de capital, comme voulu par l’ancienne direction, la société a souhaité prioriser son désendettement via des cessions d’actifs en Europe et aux Etats-Unis. Le désendettement étant nécessaire, le groupe décidé de réserver son cash pour réduire sa dette, et avait ainsi renoncé aux dividendes pour plusieurs années.

Ce qui peut évidemment constituer un handicap dans un secteur apprécié pour le rendement de son dividende. Les foncières possèdent un statut de SIIC (société d’investissement immobilier cotée) qui les exonèrent d’impôt sur les sociétés sur leurs activités de location ou sur leur plus-value de cession mais les obligent à verser normalement (des reports peuvent être effectués) une part très élevée (95% du résultat récurrent,100% des dividendes perçues des filiales) de leurs bénéfices à leurs actionnaires.

Cessions d’actifs

Unibail -Rodamco-Westfield reprend donc la distribution d’un coupon. « Le dividende est de retour, signe de la confiance des dirigeants », note le bureau d’études indépendant AlphaValue.
« C’est évidemment une nouvelle que le marché appréciera aujourd’hui (…) l’actionnaire de référence, monsieur Niel, tient sa promesse initiale, faite en 2020, même si le même si le dividende reste quatre fois inférieur à celui versé en 2019 », ajoute-t-il dans une note.

Invest Securities note aussi que le coupon reste à un niveau « très faible », traduisant un taux de distribution de 26% alors que le bureau d’études attendait un dividende de 3,88 euros par action pour un taux d’environ 40%. « La foncière s’engage à le faire croître significativement au gré des cessions futures, un objectif facile à atteindre mais le niveau futur du dividende restera donc encore très incertain pour plusieurs exercices », ajoute-t-il.

Pour poursuivre son désendettement, URW doit mener un important programme de cessions d’actifs, notamment aux Etats-Unis, mais ces cessions sont compliquées par les taux d’intérêts élevés, qui rendent plus difficile le financement des potentielles acquéreurs.

L’entreprise a d’ailleurs indiqué ce jeudi être actuellement en discussions avec de potentiels acheteurs pour céder environ 1 milliard d’euros d’actifs en Europe et aux Etats-Unis.

La « réduction radicale » de son exposition au marché américain, plusieurs fois reportée du fait de conditions de marché défavorables, se fera « très certainement au-delà de 2024 », une fois que les taux d’intérêt seront plus propices, a par ailleurs affirmé à l’AFP Jean-Marie Tritant, le président du directoire du groupe.

Un endettement encore élevé

Pour l’heure le niveau d’endettement du groupe reste élevé. Le ratio « loan to value », c’est-à-dire la dette financière nette rapportée à la valeur du patrimoine », indicateur clef du secteur immobilier, s’inscrit à 41,8% à fin décembre 2023 contre 41,2% un an plus tôt, même si cette hausse traduit surtout la baisse de la valorisation de son actif. Le ratio d’endettement mesuré avec la norme EPRA (european public real estate association) s’établit à 54,4% et la dette nette représente 9,3 fois l’excédent brut d’exploitation, des niveaux jugés « trop élevés » par AlphaValue ainsi que par UBS.

Au niveau de ses résultats, URW a dégagé un résultat net récurrent ajusté par action (« RNRAPA »), son indicateur de bénéfice privilégié, de 9,62 euros en hausse de 3,3%, dépassant ainsi son objectif qui était de parvenir à un chiffre d’au moins 9,50 euros.

Les loyers nets se sont établis à 2,21 milliards d’euros en recul de 0,7% mais en hausse de 6,1% hors effets de changes et de périmètres (nombreux chez le groupe).

Les loyers nets des seuls centres commerciaux ont progressé de 8% en données comparables à 2,03 milliards d’euros, « probablement un des meilleurs chiffres de la saison de publications qui s’ouvre », note UBS.

Des JO qui soutiennent l’objectif de bénéfices

L’excédent brut d’exploitation a progressé de 6,7% sur un an en données comparables à 2,2 milliards d’euros. Le groupe a par ailleurs affiché une perte nette de 1,6 milliard d’euros contre un bénéfice de 178 millions d’euros en 2022.

Le taux de vacance (c’est-à-dire les surfaces non occupées par des locataires) dans les centres commerciaux s’est par ailleurs établi à 5,4% revenant au niveau de 2019, année antérieure à la crise sanitaire. Ce qui traduit une baisse de 1,1 point de pourcentage par rapport à 2022.

« La forte diminution du taux de vacance aux États-Unis à la fin de 2023 soutient l’idée que les centres commerciaux recommencent à fonctionner à pleine capacité dans ce pays. Cela est cohérent avec un plan de vente de ces actifs si les taux d’intérêt à long terme baissent dans les 12 à 18 mois à venir », analyse AlphaValue.

Pour 2024, Unibail-Rodamco-Westfield compte dégager un résultat net récurrent ajusté par action comprise entre 9,65 euros et 9,80 euros.

Cet objectif se base notamment « les bénéfices » attendus de la tenue des Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris à l’été prochain, qui doit apporter un soutien à l’activité « congrès & exposition » de la société (qui ne représentait toutefois que 4% des loyers nets de 2023). Le groupe opère via une coentreprise avec la CCI Paris-Île-de France plusieurs sites où se dérouleront les épreuves, comme le parc des exposition de la Porte de Versailles à Paris ou le parc des exposition de Villepinte.

Cette cible exclut en revanche d’importantes cessions aux Etats-Unis.

Julien Marion – ©2024 BFM Bourse