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Ce vendredi 8 décembre, l’Euromillions propose une cagnotte record de 240 millions. De quoi réaliser des investissements intéressants en immobilier.
L’Euromillions va-t-il enfin faire un heureux gagnant? Après plusieurs tirages sans vainqueur, 240 millions d’euros sont sur la table ce vendredi 8 décembre. Et en matière d’immobilier, il y a de quoi faire avec une telle somme.
Tout investir dans des villas de luxe
Cela ne serait pas très intéressant car cet investissement ne vous rapportera pas sur le court terme et vous coûtera de l’argent avec l’impôt sur la fortune immobilière qui sera très élevé (et sans compter les charges à payer), mais si vous avez envie de rêver, vous pouvez toujours tout investir dans des villas de luxe. Sotheby’s International Realty en a sélectionné pour nous.
Ainsi, à Cannes, le Palais Vénitien est proposé à 120 millions d’euros. 9 chambres et « 2,4 hectares englobent une multitude d’équipements luxueux, y compris un lac, un court de tennis, des bois isolés et une grande piscine extérieure ». A Roquebrune-Cap-Martin, une villa de 800 mètres carrés avec 12 pièces dont 8 chambres pour 55 millions d’euros. A Villefranche-sur-Mer vous pouvez acheter un château de 800 mètres carrés également pour 47 millions d’euros. Et enfin, à Courchevel, un chalet de luxe de 884 mètres carrés est à vendre 38,7 millions d’euros.
Répartir ses investissements
Si vous voulez répartir vos investissements afin que ceux-ci vous rapportent régulièrement de l’argent, voilà ce qu’il serait possible de faire sans même faire appel à des crédits immobiliers (en effet, il serait possible de faire beaucoup plus avec des prêts).
Commencer par se loger en achetant une résidence principale à 15 millions d’euros. Par exemple, cet hôtel particulier de 750 mètres carrés construit sur une parcelle de 1100 m² est situé dans une voie privée et sécurisée à Neuilly-sur-Seine. Avec 12 pièces dont 6 chambres, vous pourrez loger facilement votre famille.
Ensuite, pourquoi ne pas acheter une résidence secondaire à la mer à 10 millions d’euros comme cette maison contemporaine de 346m² de Roquebrune-Cap-Martin située à proximité d’un lac, de la marina, de la plage et du centre-ville.
Pour continuer à rêver un peu, achetez également une résidence secondaire à la montagne pour 10 millions d’euros comme ce chalet de luxe à Chamonix. Un 14 pièces de 594 m² pour 10,75 millions d’euros. Et enfin, pour terminer les investissements plaisir, ne lésinez pas sur une résidence secondaire à la campagne à 5 millions comme ce château de 30 pièces et 1.944m² à Bourg-en-Bresse.
Après ces dépenses, il vous restera encore 200 millions d’euros à investir sur des placements immobiliers qui vous rapporteront de l’argent. Et là, le mieux est de diversifier au maximum, même en ne restant que dans l’immobilier.
Voici une répartition possible, qui permet d’avoir une diversification intéressante:
foncières cotées : 70 millions d’eurosinvestissements locatifs en résidentiel en direct : 50 millions d’eurosinvestissements en immobilier de bureau en direct : 25 millions d’eurosinvestissements en commerces en direct : 25 millions d’eurosinvestissements en SCPI : 20 millions d’eurosinvestissements en parkings en direct : 10 millions d’euros
Tout d’abord, il pourra donc être intéressant d’investir (notamment pour des raisons fiscales) 70 millions d’euros dans des foncières cotées. Ensuite, vous pouvez miser sur le locatif en résidentiel pour 50 millions d’euros. Il faut faire le tour de plusieurs grosses villes étudiantes comme Paris, Lille, Marseille, Lyon, Bordeaux, Strasbourg, Toulouse… Ce marché est particulièrement tendu en ce moment, les étudiants ayant de plus en plus de mal à se loger.
Puis, vous pouvez vous tourner vers l’investissement en bureaux en direct pour 25 millions d’euros, ainsi que l’investissement en commerces en direct (25 millions d’euros également). L’investissement en parking, pour 10 millions d’euros, est un placement facile et rentable. Et enfin, vous pouvez mettre 20 millions d’euros sur des SCPI.
On émet l’hypothèse que la gestion des biens détenus en direct est déléguée à un ou plusieurs professionnels. En simplifiant largement, vous pouvez espérer 4% de rendement brut sur vos placements immobiliers et 3% après charges, travaux et frais de gestion. Ce qui vous permet de dégager 6 millions d’euros de revenus procurés par ces placements immobiliers, dont 65 % en revenus fonciers et 35 % en dividendes perçus des sociétés foncières cotées.
Jusqu’à 75% d’impôts et d’IFI
Il vous faudra toutefois payer des impôts. Commençons par vos revenus fonciers pour les biens détenus en direct et les SPCI, soit sur 130 millions d’euros de placements immobiliers (soit 65% des 200 millions investis). Pour simplifier, on estimera que cela correspondra à 65% de vos revenus liés à vos placements (soit 3,9 millions d’euros de revenus). Vous devrez payer dessus les prélèvements sociaux de 17,2% ainsi que l’impôt sur le revenu. On estime que vous êtes à la tranche maximale du barème (45%) et que vous payez 4% de cotisation additionnelle sur les hauts revenus. Soit au total un niveau d’imposition de 66,2% (17,2% + 45% + 4%). Vous devrez donc régler au fisc 2,58 millions d’euros d’impôts sur ces revenus fonciers, ce qui vous laissera encore 1,32 million d’euros de revenus net d’impôts.
Puis, vous devrez payer la flat tax (PFU ou prélèvement forfaitaire unique à 30%) sur vos revenus issus des foncières cotées, soit sur 2,1 millions d’euros (35% des 6 millions d’euros). Là, vous verserez au fisc 630.000 euros sur l’année. Il vous restera ainsi sur ces revenus 1,47 millions d’euros de revenus net d’impôt.
Au global, en cumulant tous les revenus après impôts sur le revenu, vous arriverez à dégager 2,79 millions d’euros par an.
Vous aurez aussi à régler l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur l’ensemble de votre patrimoine immobilier (et pas seulement vos placements). Là encore, nous allons simplifier en retenant simplement l’abattement de 30% pour la résidence principale. Nous excluons aussi les foncières cotées, qui n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI. Ce qui donne un patrimoine taxable à l’IFI de 165,5 millions d’euros. Ce qui vous donnera un IFI de 2,43 millions d’euros à payer chaque année.
Sauf que, rien n’étant simple en matière de fiscalité, il y a une dernière subtilité à prendre en compte. L’IFI et vos autres impôts ne doivent pas dépasser 75% de vos revenus. Ce qui est le cas ici dans notre exemple. Sur vos 6 millions d’euros de revenus, vous ne paierez donc pas plus de 4,5 millions d’euros d’impôts et d’IFI.
Autrement dit, une fois vos impôts sur le revenu et l’IFI payé, vos revenus nets d’impôts représentent 1,5 million d’euros par an, soit 125.000 euros par mois et un peu plus de 4.100 euros par jour. Bien évidemment, il existe de nombreuses possibilités pour faire baisser vos impôts sur les revenus fonciers (prise en compte des travaux, amortissement des biens loués en meublé, passage à l’impôt sur les sociétés pour les meublés professionnels ainsi que les commerces et les bureaux, etc.) et votre IFI (comme sortir de l’assiette taxable les meublés loués en tant que professionnel). Il s’agit plutôt ici de donner un ordre de grandeur de l’impôt maximal que vous aurez à verser.
Il est toutefois beaucoup plus rentable (notamment d’un point de vue fiscal) de choisir d’investir à la fois dans un peu d’immobilier, mais surtout dans des obligations et des actions, ce qui vous permet de gagner près de 5.500 euros par jour sans prendre trop de risques et sans toucher à votre capital.
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