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Avec la hausse des taux et la perte de pouvoir d’achat immobilier, un nombre croissant d’acquéreurs se tournent vers des logements mal notés mais moins chers.
Les passoires énergétiques sont-elles le bon plan immobilier du moment sur un marché en pleine déconfiture ?
Maisons et appartements mal isolés, avec du simple vitrage, dans lesquels on a chaud l’été, froid l’hiver et qui coûtent deux à trois fois plus cher pour être chauffés… Et pourtant c’est vers ce type de logements que de plus en plus de Français se tournent depuis deux ans.
Selon la dernière note de conjoncture des notaires, la part des logements classés F et G dans les ventes globales a bondi de 7 points en deux ans.
De 11% en 2021, elle a grimpé à 16% en 2022 pour atteindre les 18% au deuxième trimestre 2023. Aujourd’hui, près d’un logement sur cinq vendu en France est une passoire énergétique. C’est plus que leur poids total dans le parc de logements en France (17% d’habitations classés F et G).
Ce n’est pas une passion soudaine pour les logements mal isolés qui poussent les acquéreurs vers ces biens. C’est plutôt l’opportunité d’acheter moins cher dans un contexte difficile.
Comme les produits premiers prix en grande surface
Les passoires énergétiques sont un peu l’équivalent des produits premiers prix en grande surface. On sait que c’est moins bien mais c’est avant tout moins cher. Avec la hausse des taux (plus de 4% en moyenne en octobre), les acquéreurs ont perdu 25% de pouvoir d’achat immobilier en deux ans. Or les « passoires » c’est 15% de décote en moyenne par rapport à un même bien mieux isolé.
Et ça peut être encore moins cher selon les départements. Le site d’annonces Goflint a lancé un simulateur qui permet de comparer les prix moyen de biens en fonction de leur note.
On a fait une simulation dans plusieurs départements pour un appartement T3 classé B (bien noté) et une autre avec le même appartement mais classé F (mal noté).
Les différences peuvent être très importantes avec 24% d’écart dans le Rhône, 28% dans les Bouches-du-Rhône et même 63% dans des départements plus ruraux comme le Cher.
Etonnamment, ce sont dans les départements où l’immobilier est cher comme à Paris ou Bordeaux où il n’y pas de grosse décote voire une surcote comme en Gironde.
Ça s’explique par le fait que dans ces villes ce sont les vieilles pierres qui sont prisées, or ce sont elles qui ont les plus mauvaises performances énergétiques.
Les contraintes des « passoires »
Mais est-ce qu’acheter une passoire énergétique ça vaut le coût ? En a-t-on pour son argent? Pour 46% des Français interrogés dans un sondage OpinionWay pour BigMat, ces logements sont de bons investissements. Une proportion qui grimpe même à 58% chez les jeunes adultes (25-34 ans) qui ont un pouvoir d’achat immobilier plus faible.
Il faut néanmoins être prudent et ne pas sous-estimer les contraintes. A commencer par le montant des factures énergétiques deux à trois fois plus élevés que pour un bien mieux isolé. D’autant qu’avec la hausse des prix de l’électricité prévue en 2024 et qui pourrait avoisiner les 8-9%, les coûts pourraient grimper en flèche.
Il faut aussi rappeler que ces biens ne pourront plus être loués dans les années qui viennent. Le calendrier règlementaire prévoit que les nouveaux baux seront interdits sur les biens classés G dès le 1er janvier 2025 (2 millions de logements concernés) et sur les F en 2028 (3,2 millions de logements).
Il va donc falloir effectuer des travaux pour améliorer le diagnostic. Ce qui parfois peut annuler totalement les gains réalisés avec la décote. Il faut compter en moyenne 16.000 euros selon l’Agence de l’environnement (Ademe) pour gagner une classe énergétique sur une maison individuelle et 26.000 pour en gagner deux. Avant de se précipiter sur une passoire, il faut donc bien faire ses calculs.
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