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(BFM Bourse) – Le promoteur immobilier a annoncé jeudi soir être entré en négociations exclusives avec Bridgepoint pour lui céder ses activités d’administration de biens. Une bonne nouvelle pour Oddo BHF, qui estime que cette opération constitue une opportunité pour réduire la dette de Nexity.
Nexity est le star du marché sur la séance de ce vendredi, la dernière avant un long week-end, la Bourse de Paris étant fermée pour quatre jours à l’occasion des festivités de Noël. Le titre du promoteur immobilier bondit en effet de 10,6% à 17,18 euros en fin de matinée, ce vendredi. L’action n’avait pas revu un tel niveau de cours depuis trois mois, compte tenu du manque de visibilité induit par la hausse des taux d’intérêt sur son activité.
Cette fois-ci, Nexity bénéficie d’un flux acheteur alimenté par une opération de ventes d’actifs. Le promoteur a annoncé jeudi soir, après la clôture, être entré en négociations avec la société de gestion britannique Bridgepoint pour la cession de son activité « services aux particuliers ». Cette division concerne les métiers de l’administration de biens du groupe (syndic, gérance, location et transaction).
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Cette transaction, dont la mise en œuvre définitive pourrait intervenir au premier semestre 2024, selon le calendrier annoncé par Nexity, serait réalisée sur la base d’une valeur d’entreprise de 440 millions d’euros.
« Cette opération n’est pas une surprise », note Oddo BHF dans sa note consacrée à Nexity. Le bureau d’études rappelle que le promoteur avait indiqué en octobre avoir engagé « un processus de recherche de partenaires stratégiques et financiers sur les métiers de gestion et de distribution ».
En l’absence de détails, Christophe Chaput, l’analyste en charge du dossier, rappelle également qu’en 2022, les activités de gestion (administration de biens pour les particuliers et pour les entreprises) avaient généré 382 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2022, et un résultat opérationnel courant de 29 millions d’euros, ce qui laisse apparaître une marge opérationnelle de 7,6%.
« A l’évidence cette opération est une bonne opportunité pour réduire la dette du groupe avec un prix de cession qui nous semble valoriser correctement les activités de Services aux particuliers », apprécie Oddo BHF.
« Une opportunité pour réduire la dette »
Cette opération va, comme le rappelle donc Oddo BHF, permettre à Nexity d’être plus à l’aise financièrement. Dans son communiqué, le promoteur avance que cette cession participera au désendettement souhaité par la société.
L’endettement de Nexity est un point de vigilance du marché, et ce dans un environnement de taux élevés. A fin juin dernier, Nexity affichait en effet une dette nette de 1,012 milliard d’euros, contre 820 millions d’euros à fin décembre, en raison d’une forte baisse des résultats entre janvier et fin juin.
« C’est actuellement plus difficile de tenir les marges et donc on a un résultat des opérations qui se dégrade », avait expliqué fin juillet Jean-Claude Bassien, directeur général de Nexity à l’antenne de BFM Business.
Alors, le groupe reste attentif à l’orientation de son endettement. Nexity a par exemple cédé ses activités au Portugal début septembre, une opération qui est venue s’ajouter à la vente cet été de ses activités polonaises pour 100 millions d’euros.
Par ailleurs, le promoteur a indiqué que les plus-values dégagées par la cession de son activité d’administration de biens permettraient aussi d’accélérer l’adaptation de Nexity « aux nouvelles donnes de marché » et de compenser en partie le bas de cycle attendu en 2024. Autrement dit, Nexity compte sur ce bas de laine supplémentaire pour négocier une année 2024 qui fera suite à un exercice 2023 marqué par la crise immobilière intense que traverse l’ensemble des intervenants du secteur.
A ce titre, Oddo BHF rappelle que la direction « n’a pas donné d’objectifs » pour 2024 compte tenu de ce contexte exceptionnel pour les métiers de la pierre. L’intermédiaire financier dit ainsi comprendre que la marge opérationnelle de l’immobilier résidentiel « devrait atteindre un point bas » qu’il estime à 6%, soit un recul par rapport aux 8,4% dégagés en 2022.
Sur le front de la profitabilité qui sera « fortement affectée par la conjoncture », Oddo BHF table sur un résultat net en baisse de 40% en moyenne pour 2023 et 2024.
Fin juillet, la société avait évoqué une « crise d’une rare intensité » dans le secteur immobilier liée à la « hausse brutale des taux d’intérêt » et qui a pour conséquence d’évincer les ménages d’un potentiel accès au crédit bancaire.
Dans ce contexte, le groupe a été contraint de réviser à la baisse ses objectifs 2023. Le chiffre d’affaires est désormais attendu à 4,3 milliards d’euros (hors international), avec un résultat opérationnel à 250 millions d’euros.
Pour autant, Oddo BHF se veut relativement optimiste, voyant que Nexity « démontre une relative résistance de ses réservations’, avec une baisse de 20% en volume, surperformant un un marché à -29%. Mais surtout, l’analyste entrevoit « la perspective d’une stabilisation des différents paramètres économiques des opérations (coûts de construction ; évolution des taux d’intérêts) ». Ce qui laisse « envisager une année 2024 qui pourrait être stable, notamment du côté des réservations de logements neufs », qui sont tout bonnement en berne avec le renchérissement des conditions de crédit pour les particuliers, poursuit Oddo BHF.
Après une sous-performance de 42% en Bourse par rapport au CAC Mid 60 (le SBF 120 diminué des 40 valeurs du CAC 40 et des 20 actions du CAC Next 20) depuis le début de l’année, les multiples de valorisation sont désormais jugés relativement modestes par le bureau d’études. Ce alors même, qu’il intègre déjà une « forte baisse des résultats ». L’intermédiaire financier ajuste en conséquence sa prévision de profit par action 2024, de 9,5%, pour tenir compte de frais financiers qui seront plus élevés qu’initialement prévu et « non à l’annonce du jour ».
En résumé, sur la base d’une stabilisation des réservations en 2024 et d’une réduction importante de la dette. Oddo adopte désormais une opinion moins négative sur le dossier. L’intermédiaire financière relève sa recommandation pour placer le curseur à « neutre » contre « sous-performance », avec un objectif de cours maintenu à 17,1 euros. Une cible qui est désormais atteinte avec la hausse du jour du titre Nexity à la Bourse de Paris.
Sabrina Sadgui – ©2023 BFM Bourse
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