Même si les défauts sont visibles, l’agent immobilier doit les mentionner à l’acheteur

Un acquéreur a réussi à obtenir l’annulation de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. Et il a pu obtenir des indemnités de la part de l’agent immobilier.

Il est permis par la justice de reprocher à un agent immobilier de ne pas avoir signalé à un éventuel acquéreur des défauts qui étaient parfaitement visibles, a jugé la Cour de cassation. Le devoir de conseil de l’agent immobilier lui impose d’informer l’acquéreur de l’immeuble de l’existence des désordres apparents, énonce la Cour de cassation.

Elle a donné gain de cause à un acquéreur qui, après avoir entrepris des travaux de rénovation sur une maison récemment achetée, se plaignait du mauvais état de menuiseries de façade et de la mauvaise étanchéité d’une toiture terrasse.

Ce sont des désordres extérieurs, contestait pourtant l’agent immobilier, et ils étaient parfaitement visibles pour toute personne. Le mauvais état des menuiseries de fenêtres, qui étaient très dégradées, et les traces d’infiltration ne pouvaient échapper à personne, selon ce professionnel.

Résolution de la vente

Mais la Cour de cassation, qui exige habituellement un minimum de diligences et d’attention lors des visites, a jugé autrement. Si le désordre était nécessairement connu de l’acquéreur au moment de la signature de l’acte, puisqu’il suffisait de regarder, il était aussi nécessairement connu de l’agent immobilier qui, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, ne pouvait l’ignorer et devait attirer l’attention de son client sur ce point, a-t-elle dit. Sur ce fondement, les juges ont permis à l’acquéreur d’obtenir la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et d’obtenir des indemnités de cet intermédiaire.

Dans un autre arrêt daté du même jour, la Cour a cependant approuvé une cour d’appel qui expliquait à l’intention d’un acquéreur que l’importance des défauts en cause ne lui permettait pas de se plaindre car ils n’avaient pas « pu échapper à un acquéreur normalement diligent ».

(Cass. Civ 3, 21.12.2023, T 22-20.045 et K 22-21.234).