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Les prélèvements sur le secteur immobilier ont dépassé les 90 milliards d’euros en 2021, deux fois plus qu’en 2004. Et les aides au logement, qui ont tendance à stagner, se limitent aujourd’hui à 38 milliards d’euros.
Emmanuel Macron ne se prive pas de rappeler régulièrement que les aides au secteur immobilier coûtent extrêmement cher aux finances publiques. « On a créé un système de sur-dépenses publiques pour de l’inefficacité collective. C’est un secteur où on finance l’offre, l’investissement et la demande. Malgré tout, on produit moins, et c’est plutôt plus cher qu’ailleurs. Cette économie mixte n’est pas efficace. La vérité, c’est qu’on a beaucoup d’aides et qu’on a créé un paradis pour les investisseurs immobiliers », jugeait ainsi en mai dernier Emmanuel Macron dans une interview à Challenges.
Il est vrai que le soutien financier au secteur du logement au sens large fait partie des plus gros budgets de l’Etat. Les aides versées ont ainsi atteint en 2021 près de 38,2 milliards d’euros, selon le dernier rapport du compte du logement disponible. Soit un peu plus que le budget des ministères de l’Intérieur et de l’Outremer réunis. L’essentiel de l’enveloppe de l’Etat est englouti par les deux leviers historiques en la matière:
Les aides au logement comme les APL. Elles représentent près de 20,1 milliards d’euros (soit 52,7% des dépenses)Les avantages fiscaux accordées aux particuliers et aux entreprises du bâtiment. Il peut s’agir de TVA à taux réduit pour certains travaux par exemple. Ces avantages fiscaux pèsent 13,7 milliards d’euros (soit 35,9% des dépenses).
Il faut y ajouter MaPrimeRénov, qui fait partie de ce qu’on appelle les « subventions d »investissement ». Mais cette enveloppe restent en comparaison modeste puisque son montant s’élevait à 3,3 milliards d’euros en 2021.
Plus de 90 milliards d’euros de recettes fiscales
Ces 38,2 milliards de dépenses publiques peuvent sembler importants, mais il faut avoir en tête que ce n’est pas grand chose par rapport à ce que les actifs immobiliers rapportent à l’Etat. Toujours en 2021, les prélèvements sur l’immobilier (droits de mutation, taxes foncières, TVA, impôts sur les revenus locatifs et les plus-values…) ont représenté 90,5 milliards d’euros. Un montant qui a triplé depuis 1990.
Inversement, les aides au logement stagnent globalement depuis 2010 et ont même tendance à baisser depuis 2017. Sur les cinq dernières années, les aides au logement « ont baissé de 10,8% (-4,6 milliards d’euros) sur la période 2016-2021 sous l’effet de la baisse des avantages fiscaux, des avantages de taux et des prestations sociales (-2,1, -2,3 et -0,8 milliard d’euros respectivement). Ces baisses ont été en partie compensées par l’augmentation des subventions d’investissement », détaille le dernier rapport du compte du logement.
Et encore, ces données sont loin d’être complètes. Si l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est désormais bien pris en compte dans les « Comptes du logement », ce n’est pas le cas… de la taxe d’habitation ou des droits de succession sur l’immobilier, comme nous le rappelions déjà dans un précédent article.
Si l’on s’en tient au chiffre de 90,5 milliards d’euros de prélèvements, une fois qu’on a déduit toutes les aides au logement, l’immobilier permet ainsi à l’Etat et aux collectivités locales de gagner 52,4 milliards d’euros. C’est un nouveau record historique. Et c’est aussi deux fois plus qu’en 2014.
L’immobilier taxé à chaque étape
Car il faut bien voir qu’un bien immobilier est lourdement taxé à chaque étape de sa longue vie:
Lors de sa construction (mais aussi à chaque rénovation), vous avez la TVA.Ensuite à la détention via la taxe foncière et, pour une partie d’entre eux, via l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière).De plus, si ce bien immobilier génère des revenus fonciers, leur bénéficiaire devra les intégrer dans sa déclaration ce qui, sauf très rares exceptions, entraînera le paiement d’un surcroît d’impôt sur le revenu.Enfin lors de la revente, s’applique des droits de mutation à titre onéreux ou DMTO (ce qu’on appelle souvent abusivement les « frais de notaire ») et l’éventuelle imposition des plus-values.
D’ailleurs, même en prenant en compte l’inflation, la hausse des prélèvements nets des aides sur le logement est spectaculaire depuis 2012. Nous avons ainsi regardé ce que l’immobilier rapportait à l’Etat depuis 1984 en euros constants de 2021 (grâce au convertisseur franc-euro de l’Insee). Autrement dit, ce que représentaient les montants prélevés autrefois en prenant en compte l’inflation. On est ainsi passé de l’équivalent de 8,4 milliards d’euros en 1984 à plus de 52 milliards d’euros en 2021.
L’immobilier est donc devenue une vache à lait pour l’Etat, notamment grâce à la hausse des prix du mètre carré et des taux des taxes et des divers impôts. Cela ne devrait en outre pas s’arranger pour les propriétaires avec l’explosion de la taxe foncière cette année et l’extension à plus de 2500 communes supplémentaires du dispositif permettant d’appliquer une majoration à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Reste qu’avec la crise que connaît le marché ces derniers mois, il y a moins de constructions et moins de transactions. En plus, les prix ont tendance à baisser depuis quelques mois, en particulier en Ile-de-France. Autrement dit, la manne devrait « mécaniquement » un peu se tarir pour les finances publiques. Ce qui peut aussi expliquer pourquoi certaines communes ont anticipé des budgets en berne et ont, de ce fait, voter une hausse des taxes foncières dont on parle beaucoup ces derniers jours.
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