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La dette contractée par les propriétaires français est passée de 400 milliards en 2003 à 1.400 milliards à fin 2021 selon une étude publiée par la Banque de France.
Un paradoxe. Malgré un recul constaté depuis plusieurs mois, l’endettement immobilier des ménages a fortement progressé depuis près de 20 ans. Notamment parce que les acheteurs ont pu bénéficier de taux d’emprunt bas, sous l’effet d’une politique monétaire accommodante durant la dernière décennie.
La dette contractée par les propriétaires français est ainsi passée de 400 milliards en 2003 à 1.400 milliards à fin 2021 (en euros courants) selon une étude publiée par la Banque de France. Soit une augmentation de 350%. Si l’emprunt des foyers allemand s’élevait à 1.600 milliards fin 2021, la progression est beaucoup moins fulgurante sur 20 ans (+60%). En outre, en Espagne et en Italie, l’endettement immobilier est resté quasi stable.
Le pourcentage de Français endettés est constant depuis plus de dix ans, à 25%, mais ceux-ci ont eu tendance à s’endetter sur des montants plus élevés. D’autant que cette apparente stabilité occulte des évolutions « contrastées selon le niveau de revenus », souligne la Banque de France. La hausse est plus marquée pour ceux qui ont les revenus les plus élevés.
97.000 euros de dettes immobilières
En France, le montant médian des dettes immobilières, pour les ménages qui doivent encore rembourser une partie de leur prêt, est de près de 97.000 euros en 2021, contre 92.000 euros en 2017.
En Allemagne, (85.000 euros en 2021, contre 87.000 euros en 2017), en Italie (85.000 euros, contre un peu plus de 72.000 euros quatre ans plus tôt) et en Espagne (69.000 euros, contre presque 70.000 euros en 2017), les ménages ont donc un endettement médian inférieur à ceux des propriétaires français.
Les ménages français ont profité des taux bas pour élargir leur patrimoine immobilier, avec une augmentation des investissements locatifs et des résidences secondaires. Conséquences: 63% de la dette immobilière française était détenue par les 25% les plus riches en 2021, contre 60% quatre ans plus tôt en 2017.
Une dette qui grossit plus vite que les revenus
Par ailleurs, les économistes de la Banque de France soulèvent une particularité qui touche à l’ensemble des emprunts immobiliers.
« La dette des ménages rapportée à leurs revenus est au-dessus des autres pays », souligne Franck Sédillot, adjoint à la direction des statistiques monétaires et financières auprès des Echos.
Contrairement à la tendance observée chez nos voisins depuis 2010, où ce ratio s’est contracté ou s’est stabilisé, il a continué de croître en France. En 2010, la dette immobilière équivalait à six mois de revenus au niveau médian, tandis qu’elle approchait le double, soit 83% des revenus, en 2021.
Il serait trop facile de voir dans ce phénomène une simple augmentation du prix de la pierre. Si la valeur des logements a considérablement progressé depuis 2010, conduisant les acquéreurs à s’endetter davantage, une tendance similaire est observée chez nos voisins. Les prix de l’immobilier ont même davantage progressé en Allemagne.
L’autre hypothèse envisagée: le recours au crédit serait alors venu compenser la stagnation des salaires. Mais cela ne résiste également pas à l’épreuve des statistiques. L’Espagne a vu l’endettement immobilier des ménages diminuer alors que les salaires n’ont pas augmenté.
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