Immobilier: faut-il encore investir dans le Pinel?

Le dispositif Pinel, très prisé pour l’investissement locatif, disparaîtra en 2025.

Ce sera la fin du dispositif Pinel en 2025. Mais faut-il déjà abandonner l’investissement locatif dans le neuf ou est-ce encore le moment de le faire? Sur le papier, le dispositif Pinel reste toujours très attractif, même s’il faudrait en réalité plutôt parler « des » Pinel. Car il y a toujours deux dispositifs qui cohabitent, le Pinel classique et le Pinel+.

Des défiscalisations moins importantes

Du côté du Pinel classique, les ristournes fiscales ont été abaissées cette année. Si vous vous engagez à mettre le bien en location pendant 6 ans, vous pourrez déduire 10,5% du prix de votre achat de vos impôts. Si vous louez pendant 9 ans, ce sera 15% de ristourne fiscale, et même 17,5% pour 12 années d’engagement. Attention, pour la dernière année des dispositifs Pinel en 2024, les ristournes vont encore baisser pour le dispositif classique, avec des défiscalisations allant de 9 à 14% en fonction des durées de location.

Marie Coeurderoy : Faut-il encore investir en Pinel ? – 04/09

Clairement, fiscalement parlant, le dispositif Pinel+ est le plus alléchant aujourd’hui. Là, l’avantage fiscal monte jusqu’à 21% pour 12 années de location. Mais pour bénéficier du Pinel+, le logement que vous allez acheter devra respecter un grand nombre de critères: des surfaces minimales en fonction de la typologie (un deux-pièces devra, par exemple, faire au moins 45 mètres carrés), un espace extérieur et une double orientation quelle que soit sa taille.

Bref, des contraintes telles que ce logement vous coûtera forcément plus cher. Résultat, les promoteurs eux-mêmes ne commercialisent que très peu de biens adaptés. Selon les précisions d’un expert à BFM Immo, seulement 5% de l’offre permettait aujourd’hui de faire du Pinel+.

Ne pas idéaliser l’avantage fiscal

Et même si le dispositif Pinel disparaît en 2025, il ne faut certainement pas abandonner l’idée de faire un investissement locatif dans le neuf. Investir dans le neuf, même sans avantage fiscal, peut être très rentable, d’autant plus aujourd’hui avec l’interdiction à la location des passoires thermiques. Au moins, avec le neuf, vous avez tout de suite un logement très performant et louable en l’état.

Et attention à ne pas trop idéaliser l’avantage fiscal. Ce n’est pas parce qu’il y a un dispositif que votre investissement sera le plus rentable. Même avec le dispositif Pinel car il ne faut pas oublier qu’en parallèle des réductions d’impôts, il vous oblige à fixer des loyers pour vos futurs locataires plus faibles que ceux du marché. C’est ce qu’on appelle les « plafonds Pinel » et le problème est que ces plafonds sont de plus en plus déconnectés des loyers de marché.

L’objectif initial était que les loyers Pinel soient environ 15% plus faibles que la moyenne: aujourd’hui, il peut y avoir plus de 40% d’écart dans certaines villes. Parmi les villes où les écarts sont les plus élevés, on retrouve Biarritz, Annecy ou encore Neuilly-sur-Seine. On peut également citer Arcachon, Bordeaux et Talence, aux portes de Bordeaux. Concrètement, dans ces villes, vous pourriez donc percevoir des loyers 40% plus élevés en investissant dans le neuf sans dispositif Pinel.