Comment transformer des centres commerciaux en logements ou bureaux

A l’heure de la zéro artificialisation nette des sols, les défis pour transformer des surfaces commerciales sont grands.

Le géant des supermarchés Carrefour et le promoteur Nexity ont promis en juillet de « revaloriser » plusieurs dizaines de sites. Alors que l’heure est moins à l’artificialisation des sols, transformer des surfaces commerciales en logements semble prometteur, mais les défis sont nombreux. La loi « Climat et résilience » de 2021 vise le « zéro artificialisation nette des sols » (ZAN) en 2050, pour lutter contre la bétonisation des terres, destructrice de biodiversité et facteur de réchauffement climatique.

Or cet objectif pourrait bien « avoir un impact positif sur la valeur générale de nos actifs »: Marie Cheval, la PDG de la foncière Carmila, également présidente de la Fédération des acteurs du commerce dans les territoires (FACT), a résumé la pensée de nombreux professionnels à Cannes où se tenait le salon Mapic dédié à l’immobilier commercial. Car la construction de nouveaux centres commerciaux est dans le même temps en voie de raréfaction. « Il y a encore quelques années, on voyait de gros projets immobiliers avec des maquettes un peu partout dans le salon », se rappelle Emmanuel Le Roch, délégué général de la Fédération pour la promotion du commerce spécialisé (Procos). « Ce monde est un peu derrière nous, on est en France plus dans la rénovation que dans la création ».

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« Réaliser des opérations de mixité urbaine »

Et dans un contexte d’une forte demande de logements, la tentation est aussi de transformer des surfaces commerciales ou les parkings qui les entourent pour d’autres usages. Carrefour, qui est le premier actionnaire de Carmila, avait aussi fait ce pari en annonçant en juillet un partenariat avec le premier promoteur français, Nexity. Le géant de la grande distribution prévoit de « réaliser des opérations de mixité urbaine » sur 76 sites répartis en France. Objectif affiché: « développer des programmes mixtes » accueillant logements, résidences de services, commerces, bureaux ou hôtels.

Dans le détail, quarante sites en coeur de ville doivent être « complètement réhabilités, avec la réintégration d’une surface commerciale alimentaire ». Les 36 autres, « à l’entrée de villes ou de zones commerciales, concernent des espaces de parkings existants, qui seront réalloués à des projets urbains ». L’ensemble de ces sites, qui représentent une surface d’environ 800.000 m2, doivent in fine permettre la création de 12.000 logements, 120.000 m2 de commerces, mais encore 10.000 m2 de bureaux et activités et 17.000 m2 d’hôtellerie.

« Faisable, oui, mais facilement, non »

N’avoir à faire qu’à un seul propriétaire foncier est un vrai atout, a commenté Marie Cheval auprès de l’AFP. « Dans ce type d’opération, on ne part pas d’une friche, mais en général d’une zone où il y a déjà des commerces, et où la multitude de propriétaires peut compliquer » l’équation. Ce genre de programme est « faisable, oui, mais facilement, non », dit aussi Emmanuel Le Roch, de Procos, qui rassemble des commerces de tout type et de toute taille. « Pour moi, transformer un centre commercial en logement serait très difficile voire impossible au vu d’une législation très complexe. Et du point de vue immobilier, un centre commercial ne ressemble pas à grand’chose d’autre ».

« Densifier une zone en y ajoutant du logement semble davantage possible, mais pas simple car il faut pouvoir combiner des fonctions, et cela ne peut pas se faire partout », poursuit-il, jugeant la possibilité plus grande « dans les grandes métropoles où la ville a rattrapé les zones périphériques ». Cela ne serait en outre pas sans conséquence sur la performance des magasins déjà présents sur zone, par exemple en densifiant la circulation à certaines heures.