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Dans certaines communes, les acheteurs ont perdu 20 mètres carrés de pouvoir d’achat immobilier en seulement un an.
Deux chambres. C’est ce qu’ont perdu en termes de pouvoir d’achat immobilier les acheteurs à Toulon et Nîmes… en seulement 12 mois. Le repli est vertigineux, selon les données compilées par le courtier Meilleurtaux dans une étude publiée ce mardi 2 janvier. « Au-delà des difficultés à emprunter, les acheteurs de 2023 à Toulon et Nîmes ont donc dû revoir largement leur projet d’achat à la baisse », résume Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.
Des ambitions qui sont aussi revues à la baisse un peu partout en France, à quelques exceptions près, au sein des 20 plus grandes villes de France. C’est donc à Toulon (-20 mètres carrés), Nîmes (-18 m2), Grenoble (-11 m2), Montpellier, Reims (-10 m2) et Dijon (-8 m2) que le pouvoir d’achat immobilier a le plus reculé.
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Concrètement, à Toulon, un acquéreur qui prend un crédit sur 20 ans avec une mensualité de 1.000 euros ne peut plus s’offrir que 48 m2, contre pratiquement 69 m2 un an plus tôt. A Nîmes, on passe d’une surface achetable de 90 à 72 m2.
25% de capacité d’emprunt en moins
L’envolée des taux des crédits immobiliers en 2023 explique en bonne partie cette dégringolade. On est passé de 1% en 2022 à plus de 4% depuis cet automne. Mécaniquement, on rembourse beaucoup plus d’intérêts à la banque et la capacité d’emprunt recule. Ainsi, avec un taux à 4,2%, on ne peut plus emprunter que 162.000 euros sur 20 ans. C’est 55.000 euros de moins que lorsque les taux étaient à 1% (la capacité d’emprunt était alors proche de 217.000 euros).
En quelques mois, le budget des ménages a ainsi fondu de 25% (hors apport personnel). En face, les prix n’ont pas du tout reculé dans les mêmes proportions. Il y a même encore des villes où les prix ont continué de grimper l’an dernier, comme nous l’expliquions dans notre dernier baromètre BienIci BFM Business des prix de l’immobilier.
C’est donc dans les villes où les prix résistent le mieux voire augmentent que le pouvoir d’achat immobilier recule le plus. « Ces villes sont encore dans un mécanisme de rattrapage des prix », analyse Meilleurtaux dans son étude.
Baisse des prix dans les grandes villes
Inversement, dans les villes où les prix étaient déjà très élevés et où ils ont nettement reculé en 2023 (comme à Paris ou Lyon), le pouvoir d’achat n’a pas bougé d’un iota sur un an. Toujours avec 1.000 euros de remboursement de crédit par mois, vous ne pouvez acheter qu’un petit studio de 17 m2 à Paris et un deux-pièces de 34 m2 à Lyon. « Si le mouvement de baisse des prix dans ces grandes agglomérations est positif, il n’en demeure pas moins que la surface finançable reste 3 à 4 fois plus petite que dans les villes moyennes, y compris celles qui voient leur surface habitable diminuer fortement. Il faut remettre en perspective avec le prix au mètre carré. A Paris, il reste 4 fois supérieur à Nîmes, rappelle Maël Bernier.
Le pouvoir d’achat recule assez faiblement par ailleurs à Angers (-1 m2), Lille et Nantes (-2 m2). Dans les autres communes, la baisse oscille entre 3 et 7 m2 de surface achetable en moins sur un an.
Si on regarde la moyenne de ce que l’on peut acheter dans ces 20 villes, on passe de 58 à 51 m2 en moins (soit -12%). La surface achetable dans les mêmes conditions était encore de 72 m2 en moyenne en 2020 ainsi qu’en 2021 et même de 78 m2 en 2019, juste avant l’arrivée du Covid.
D’ailleurs, si on compare les données de décembre 2019 à décembre 2023 ville par ville, les replis sont extrêmement forts. En quatre ans, les acheteurs ont perdu 45 m2 à Toulon, 44 m2 au Mans ou encore 43 m2 à Angers. Les acheteurs parisiens, eux, n’ont perdu « que » 3 m2.
Il y a toutefois quelques motifs d’espoir pour cette année, notamment du côté des taux. « Contrairement aux prédictions les plus alarmistes que nous n’avons jamais partagées, les taux n’atteindront évidemment pas 5% et ils sont qui plus est déjà en baisse », estime Maël Bernier. « L’inflation ralentit enfin, les OAT (les obligations d’Etat de la France, qui servent de référence, NDLR) ont baissé de près de 100 points de base (soit 1 point de pourcentage, NDLR) en 1 mois, des grandes banques sont de retour sur le marché de crédits immobiliers avec des barèmes bancaires en baisse et des objectifs de conquêtes clients élevés, il sera donc plus facile de trouver un financement et qui plus est, moins coûteux », anticipe-t-elle.
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