Acheter ou louer en 2024: le classement dans les 200 plus grandes villes de France

Une étude du site Meilleursagents permet de savoir au bout de combien de temps l’achat d’un appartement est plus rentable qu’une location.

C’est un petit peu la question que tous les locataires qui ont de l’argent de côté se posent en ce moment. Faut-il acheter ou continuer à louer? Une nouvelle étude vient nous donner quelques éléments de réponse, avec le nombre d’années nécessaires avant que ce ne soit rentable (pour une résidence principale) dans près de 200 villes.

Tout va bien sûr dépendre de là où vous habitez. C’est pourquoi Meilleursagents a fait le calcul dans les 200 plus grandes villes de France métropolitaine. Dans trois villes, Saint-Quentin, Mulhouse et Creil, il faut moins de 5 ans pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale de 70 m2, si vous achetez sur 25 ans avec un apport de 60.000 euros (voir tableau complet ci-dessous).

Il faut dire que ce sont des villes où le prix au mètre carré est encore très abordable, entre 1.000 et 2.000 euros. Inversement, le coût d’une location pour un 70 m2 n’y est pas si bon marché.

Mais ce qui est intéressant, c’est que cette durée avant d’amortir l’achat d’un bien est plutôt raisonnable dans de nombreuses communes, et que c’est assez bien réparti sur tout le territoire. Ainsi, dans 62 villes étudiées vous mettez moins de 9 ans pour rentabiliser votre achat. On peut ainsi citer Nancy, Dunkerque, Ivry-sur-Seine, Limoges, Châteauroux, Saint-Etienne ou encore Angoulême. Et en moyenne sur les villes étudiées, on est à 10 ans.

« Une temporalité à mettre en perspective avec les différents projets de vie des Français, notamment pour les 42% des 18-34 ans*, qui envisagent d’acheter un bien en raison d’un changement dans la composition de leur foyer. Si la durée d’amortissement correspond au projet de vie dans la ville, l’achat de ce type de bien reste une bonne idée », souligne Meilleursagents.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’on pourrait penser, ce n’est pas nécessairement dans les plus grandes villes que c’est le moins rentable d’acheter. Car si les prix au m2 sont très chers à Paris par exemple, les loyers aussi. A Marseille, cette durée d’amortissement est de 10 ans. Dans la capitale, c’est 11 ans. A Bordeaux 12 ans, à Lyon 13 ans.

C’est donc plutôt du côté de communes plus petites mais très prisées et où les loyers ne sont pas aussi élevés quand on les compare au prix au mètre carré. Il faut ainsi attendre 20 ans pour rentabiliser son achat à Annecy, Saint-Germain-en-laye, Saint-Malo ou encore aux Sables-d’Olonne.

Un calcul qui dépend de nombreux paramètres

Mais comment cette durée est-elle calculée? D’un côté, Meilleursagents regarde le prix à l’achat moyen au m2 d’un appartement dans chaque ville. Puis le site prend l’hypothèse qu’un couple sans enfant l’achète avec un crédit sur 25 ans et un apport de 60.000 euros. Les frais liés au fait d’être propriétaire (charges de copropriété, travaux et taxe foncière, sans oublier les droits de mutation au moment de l’acquisition) sont aussi pris en compte.

De l’autre côté, on regarde ce même couple, en faisant l’hypothèse qu’ils restent locataires (avec des loyers qui progressent en ligne avec l’inflation). Ils placent ces 60.000 euros d’épargne sur un placement rémunéré à 3%.

A partir de ces données, les experts de Meilleursagents calculent au bout de combien de temps le fait d’être propriétaire (avec le remboursement du capital emprunté et la potentielle revente du bien immobilier) permet d’avoir un patrimoine supérieur à l’épargne placée (intérêts compris). Ces calculs reposent donc sur de nombreuses hypothèses, comme l’évolution des prix, de l’inflation et des loyers.

Le mieux est encore d’adapter ces paramètres à votre situation mais c’est justement ce que permet Meilleursagents avec son simulateur « acheter ou louer » disponible ici. Le classement établi par le site permet toutefois de se faire une première idée pour votre ville.

Par ailleurs, il faut rappeler qu’un projet immobilier pour sa résidence principale ne dépend pas que d’un pur calcul financier mais aussi de vos aspirations et de vos projets de vie (mobilité, préparation de la retraite, pouvoir faire ce qu’on veut chez soi, etc.). Sans compter qu’il faut aussi une discipline financière de fer pour ne jamais toucher à l’épargne mise de côté.

*Sondage OpinionWay pour SeLoger-Meilleurs Agents mené du 23 février au 5 mars 2024 sur un échantillon composé d’intentionnistes acquéreurs (648) vendeurs (273) ou locataires (276) âgés de 18 ans ou plus et représentatifs de la cible étudiée.