Nexity : Pénalisé par une crise immobilière intense, Nexity revoit à la baisse ses objectifs 2023

(BFM Bourse) – Le promoteur immobilier a revu à la baisse ses perspectives pour l’année 2023 devant une dégradation plus importante que prévue des conditions de marché au premier semestre. Les objectifs 2026 sont quant à eux suspendus.

Le contexte actuel n’est pas favorable pour l’immobilier neuf, alors que la montée des taux d’intérêt a fortement réduit le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Dans ce contexte, Nexity a dévoilé une publication semestrielle plus dégradée que prévu, ce qui a conduit le promoteur a abaisser ses perspectives pour l’année en cours.

Dans ce marché compliqué, Nexity a également suspendu ses objectifs à moyen terme, consignés dans son plan stratégique Imagine 2026.

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Ce sont autant de mauvais signaux émis par Nexity qui sont à l’origine des dégagements sur le titre du promoteur en Bourse. L’action Nexity accuse la plus deuxième forte baisse du SBF 120, avec une chute de 9,5% pour retomber à 16,54 euros, vers 12h30. Seul le titre Teleperformance fait pire (-13%) après avoir lui aussi émis un avertissement sur son chiffre d’affaires 2023 dans le sillage d’une croissance ralentie au deuxième trimestre.

Une rentabilité sous les attentes

Au premier semestre 2023 le premier promoteur immobilier français, a publié un chiffre d’affaires en hausse de 4% sur un an, à 1,96 milliard d’euros. L’activité de Nexity est ressortie au-dessus des attentes de TP ICAP Midcap qui tablait sur des revenus de 1,89 milliard d’euros sur la période, grâce à une ‘ »meilleure résistance sur le résidentiel (-1%) et un rebond plus marqué sur le tertiaire (+65%) ».

« Sur l’immobilier tertiaire, de gros programmes sont en cours de livraison comme le futur siège d’Engie à la Garenne Colombes, et cela porte notre chiffre d’affaires sur la période », a indiqué Jean-Claude Bassien, directeur général de Nexity à l’antenne de BFM Business.

Dans le cadre d’un partenariat à long terme, Carrefour a aussi fait appel à Nexity pour valoriser ses 76 magasins en lieux mixtes regroupant des logements, des commerces et des bureaux. Les projets de transformation vont concerner l’ensemble des formats des magasins du distributeur français (hypermarchés, supermarchés, magasins de proximité).

En revanche, le bas du compte de résultats a souffert sur le semestre écoulé. Le résultat opérationnel courant ressort en baisse de 25% sur un an à 82 millions d’euros, soit « sensiblement sous les attentes » de Florian Cariou, l’analyste de TP ICAP Midcap qui assure la couverture du titre qui tablait pour sa part sur un résultat opérationnel courant de 98 millions d’euros. Ce niveau de résultat opérationnel courant extériorise ainsi une marge correspondante de 4%, en baisse de 160 points de base (bps), soit 1,6% sur un an.

« Si la baisse des marges sur le résidentiel (-130bps) compte tenu de l’impact des coûts de construction et du décalage d’opérations et sur le tertiaire (-430bps) dans une phase de normalisation était relativement conforme à nos attentes, nous avions sous-estimé la baisse de la rentabilité sur les services (-270 bps) compte tenu principalement de la forte baisse de l’activité distribution lié au contexte (-30%) », ajoute Florian Cariou.

« C’est actuellement plus difficile de tenir les marges et donc on a un résultat des opérations qui se dégrade », a expliqué de son côté le dirigeant de Nexity à l’antenne de BFM Business.

A fin juin, le résultat net part du groupe accuse une lourde chute de 84% sur un an à 9 millions d’euros, en raison de la forte hausse des frais financiers. « Sans surprise, au niveau de la structure financière, la forte baisse des résultats conduit à une hausse temporaire de la dette nette à 1,012 milliard (contre 820 millions d’euros à fin décembre) malgré une gestion plutôt bonne du besoin en fonds de roulement », note TP ICAP Midcap, qui rappelle que « le premier semestre est structurellement plus faible » au niveau des résultats.

Le groupe reste vigilant sur l’orientation de son endettement. Nexity a cédé en juin ses activités polonaises pour une valeur de 100 millions d’euros, une opération qui va participer au désendettement souhaité par la société.

« Un marché très compliqué »

Du côté de l’activité commerciale, Nexity accuse le coup les conditions de marché se sont durcies. Les prêts immobiliers sont plus compliqués à décrocher, ce qui a eu des conséquences sur le niveau des réservations Dans la promotion de logements neufs, qui est le cœur de métier de Nexity, la société a recensé 20% de réservations en moins, à 6.085 unités à fin juin 2023.

« Comme attendu, les ventes au détail au deuxième trimestre sont dans la lignée des deux précédents trimestres et s’affichent à fin juin 2023 en retrait de 41% par rapport au premier semestre 2022 », indique Nexity dans son communiqué. Son dirigeant rappelle que l’environnement « n’est pas trop favorable, avec des données macroéconomiques qui contraignent notre activité. Pour lutter contre l’inflation, nous avons eu de hausses de taux, ce qui a renchéri les coûts du crédit et rendu compliqué l’accès à un financement bancaire ».

Cette tendance devrait vraisemblablement se poursuivre la deuxième partie de l’année, avance TP ICAP Midcap, sur la base des anticipations de Nexity, qui prévoit un marché en baisse de plus de 20% sur 2023.

Des objectifs 2026 suspendus

Sur le plan de son activité, le promoteur avait déjà prévenu que l’année en cours constituerait un exercice de « transition » en raison des conditions difficiles du marché et de « nombreuses incertitudes ». Mais au final, l’exercice 2023 s’avère plus difficile à négocier pour le promoteur.

La société évoque une « crise d’une rare intensité » dans le secteur immobilier liée à la « hausse brutale des taux d’intérêt » et qui a pour conséquence d’évincer les ménages d’un potentiel accès au crédit bancaire.

Dans ce contexte, le groupe a été contraint de réviser à la baisse ses objectifs 2023. Le chiffre d’affaires est désormais attendu à 4,3 milliards d’euros (hors international), avec un résultat opérationnel à 250 millions d’euros.

Nexity prévoyait jusqu’alors un chiffre d’affaires stable (hors activité à l’international) à plus de 4,5 milliards d’euros en 2023, et un résultat opérationnel de plus de 300 millions, ce qui devait traduire une marge d’environ 6,7% contre 7,8% en 2022. Pour TP ICAP Midcap, le dividende devrait certainement s’inscrire en « baisse pour refléter la dégradation attendu du résultat net » et estime à 2 euros par action le retour aux actionnaires.

Le groupe met aussi entre parenthèses ses objectifs 2026, annoncés lors de la journée investisseurs du 28 septembre 2022. Nexity prévoit d’actualiser cette feuille de route au cours de l’année 2024.

« Dans l’attente de l’actualisation des objectifs 2026 du groupe, nous considérons que le titre manque de catalyseurs malgré une valorisation déjà faible », estime TP ICAP Midcap qui dégrade ainsi sa recommandation à conserver avec un objectif de cours ajusté à 25 euros, contre 30 euros précédemment.

Sabrina Sadgui – ©2023 BFM Bourse