Des prêts immobiliers sur 60 ans, une fausse bonne idée

Le courtier Empruntis a simulé pour BFM Business ce que donnerait des prêts immobiliers sur 60 ans. Vraisembablement, les emprunteurs n’y auraient aucun intérêt ou presque.

Allonger les crédits immobiliers sur 50 ou 60 ans pourrait-il faciliter l’accès à la propriété dans cette période de blocage du marché? C’est en tout cas ce qu’a proposé récemment le vice-président de la région Ile-de-France Jean-Philippe Dugoin-Clément.

Concrètement, qu’est-ce que cela impliquerait? Il faut bien voir que la plupart des courtiers eux-mêmes n’imaginent pas un tel scénario. D’autant que l’idée serait d’asseoir le crédit non plus sur la personne, l’emprunteur donc, mais sur le bien acheté. Or, on connait la fragilité du systéme hypothécaire. Mais admettons. Nous avons demandé au courtier Empruntis de développer quelques scénarios.

D’abord en regardant de combien on pourrait effectivement baisser les mensualités de crédit en l’étalant plus longuement dans le temps pour un crédit de 200.000 euros.

Aujourd’hui, on tourne autour de 4% d’intérêt sur 20 ans, soit 1139 euros à rembourser chaque mois à la banque. En allongeant ce crédit sur 60 ans, les mensualités tomberaient à 733 euros. Mais attention, pour ça il faudrait que la banque ait maintenu le taux d’intérêt à 4%. Or, plus vous allongez votre durée d’emprunt, plus les intérêts sont élevés. Il est difficile de projeter ce que pourraient proposer les banques sur de telles durées mais ce serait vraisemblablement au moins du 8% d’intérêt sur 60 ans (hors assurance). Et là, ça n’aurait plus aucun intérêt car les mensualités de crédits passeraient à 1344 euros. Empruntis a calculé qu’au-delà de 6% de taux d’intérêt, le crédit sur 60 ans ne permettait plus de baisser les mensualités et donc de faciliter l’accès à la propriété.

Une facture qui s’envole

Par ailleurs, avec de telles durées d’emprunts, on va nécessairement payer au final beaucoup plus cher les crédits immobiliers. Et ce quel que soit le scénario sur les taux qu’on aura retenu, toujours avec notre hypothèse d’un crédit de 200.000 euros.

Sur 20 ans à 4%, les intérêts nous coûteront au final 73.476 euros. Sur 60 ans, et toujours à 4%, on monte 327.917 euros. Pour bien prendre la mesure de l’absurdité de la chose, si on monte à 8% sur 60 ans, les intérêts nous reviendraient à la fin à 768.095 euros. Soit pas loin de 4 fois la somme dont on avait besoin au départ pour devenir propriétaire.

Clairement, allonger à de tels niveaux les durées d’emprunts serait au final contre-productif pour les emprunteurs eux-mêmes. D’autant que se posera un autre problème: celui de l’amortissement du capital. Avec notre scénario du crédit de 200.000 euros à 4% d’intérêts sur 60 ans, seuls 25.000 euros de capital auront été amortis au bout de 20 ans. autrement dit, l’emprunteur ne serait pleinement propriétaire que d’un quart de son bien au bout de deux décennies.

Une capacité d’emprunt sans doute inférieure

Même du côté des capacités d’emprunt, cela ne semble pas pertinent. Empruntis a ainsi calculé le montant de capital que l’on peut emprunter en passant de 20 à 60 ans, en fonction de plusieurs taux d’intérêt. Le tout pour correspondre à une même mensualité de 1000 euros, ce qui permet initialement d’emprunter 165.022 euros sur 20 ans.

Certes, si on reste sur des intérêts à 4%, la capacité d’empunt augmente largement par rapport à un prêt avec la même mensualité sur 20 ans (+65% pour atteindre 272.676 euros).

Mais comme on l’a dit plus haut, il est plutôt vraisembable que des taux sur 60 ans dépassent les 8%. Or, pour une même mensualité de 1000 euros, la capacité d’emprunt sur 60 ans n’augmente plus au-delà de 7% de taux d’intérêt et elle diminue même par la suite.