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La baisse des droits de mutation, taxes versées lors d’achats immobiliers et reversées aux collectivités affecte les finances locales.
Les collectivités locales sont des victimes directes de l’effondrement du marché immobilier. Et pour une raison simple: moins de ventes de maisons ou d’appartement, c’est moins d’argent qui rentre dans leurs caisses.
En 2023, les droits de mutations à titre onéreux (DMTO), aussi communément appelés « frais de notaire » versés par l’acquéreur à l’occasion d’une transaction immobilière enregistrent un net recul. Ils baissent de 22,2 % soit -4,8 Mds € par rapport à l’année précédente selon les chiffres de l’Insee.
Les départements avaient perçu en 2022 16,7 milliards d’euros au titre des DMTO. Pour 2023, les revenus perçus par les départements sont en baisse de 23% en moyenne. 19 départements enregistrent même une baisse comprise entre -25% et -30%, selon l’association d’élus représentative Départements de France.
100 millions pour l’Essonne
« Le département Essonne a perdu 100 millions de recettes budgétaires annuelles, alerte François Durovray, président du conseil départemental de l’Essonne. C’est trois fois plus que lors de la crise de 2008-2009. » Le retournement de conjoncture immobilière s’est fait sentir début 2023, et s’est accentué dans l’année.
C’est l’été 2023 qui a été meurtrier, avec 50% des recettes en moins. La baisse est plus forte pour les départements franciliens qu’en province, et préoccupante pour un département dynamique comme le mien qui accueille 10 000 habitants en plus chaque année.
Une hausse de la taxe foncière?
En 2023, le marché français a enregistré une « chute historique » de 22% des ventes en 2023, selon les chiffres de la Fnaim. « Une première inflexion peut être observée dès l’été 2022 avec une baisse des transactions, qui restait compensée par des prix élevés. En 2023, l’amorce d’une baisse des prix immobiliers a amplifié le phénomène. D’où une baisse des DMTO imputable aux trois quarts à des baisses de volume et à un quart à des baisses de valeur », analyse Michaël Lecomte, directeur général délégué chez Ressources Consultants, cabinet spécialiste des finances locales.
Or les départements sont très dépendants des DMTO qui représentent un cinquième de leurs recettes. Les communes qui avaient perçu 5 milliards d’euros en 2021 au titre des DMTO enregistrent une également une baisse de leurs recettes, mais disposent d’autres leviers de rentrées d’argent. Elles peuvent notamment augmenter les impôts locaux, comme la taxe foncière.
Des coupes budgétaires à l’étude
Malgré les rentrées d’argent exceptionnelles de 2021 et 2022, les départements accusent le coup. « Les départements ont déjà été confrontés à des chocs de baisse de recettes ou de hausse des dépenses sociales. Mais ils pouvaient faire jouer le levier fiscal. Depuis le transfert en 2021 de la taxe foncière sur les propriétés bâties aux communes, leurs marges de manœuvre sont limitées », observe Michaël Lecomte. Selon les éléments communiqués par Départements de France, cette baisse des recettes oblige à faire des choix, voire des coupes budgétaires.
Le maintien des prestations sociales, à la charge des départements, comme l’ASE ou le RSA se ferait au détriment d’autres dépenses non contraintes. François Durovray donne en exemple le grignotage toujours plus important des dépenses non obligatoires: « En 2016-17, les dépenses contraintes représentaient 11% des dépenses de fonctionnement. Aujourd’hui, les dépenses sociales ont tellement augmenté que les dépenses facultatives telles que les subventions aux associations sportives ou culturelles ne représentent plus que 3,5% des dépenses de fonctionnement. On est obligés de déclarer des années blanches, où certains efforts sont laissés à la charge des communes. »
Autre volet budgétaire qui pâtit du manque de recettes: les investissements à la charge des départements par exemple le réseau routier. « On recule des investissements nécessaires pour l’entretien des routes départementales. C’est de la dette grise, ce qui n’a pas été entretenu nous coûtera plus cher par la suite en rénovation. Et le département de l’Essonne a besoin de collèges pour accueillir les nouveaux habitants, pour lesquels on n’a plus de financement ».
Jusqu’à 4,5%
Les droits de mutation, plus connus sous l’appellation « frais de notaire » sont collectés par le notaire lors de la signature de l’acte de vente et s’ajoutent aux honoraires de l’étude. Charge au notaire de reverser ensuite ces taxes au Trésor Public qui les redistribue aux collectivités locales.
Dans le détail, les droits de mutation réglés par l’acquéreur sont ventilés en deux postes: les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Ils sont calculés comme pourcentage du prix de vente final du bien immobilier.
Le taux applicable est fixé chaque année par les départements dans la limite d’une fourchette, conformément au code général des impôts. Proposé à 3,8%, il peut être relevé jusqu’à 4,5%. Dans la pratique, tous les départements sont au taux plafond, seuls les départements de l’Indre, du Morbihan et de Mayotte ont conservé le taux de 3,8%. Au pourcentage prélevé par les départements, s’ajoute la taxe pratiquée par les communes, fixée à 1,2%.
En réponse à l’alerte des départements, l’Etat, par la voix de son ministre délégué aux comptes publics Thomas Cazenave assure se tenir aux côtés des départements les plus touchés, via notamment la participation de l’Etat à un fonds de solidarité.
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